Co zostawić, a co zabrać przy sprzedaży domu lub mieszkania

Transakcja przygotowana bez zarzutu, akt podpisany, wszyscy zadowoleni. Trzy dni później telefon: „byliśmy odebrać dom i nie ma lamp, nie ma piekarnika, w kuchni zostały same dziury po zabudowie, a w piwnicy stoi dwadzieścia lat rzeczy”. Zaczyna się rozmowa, w której obie strony są przekonane, że mają rację — i obie mają, bo nikt nigdy nie ustalił, co właściwie zostaje.

To jest najczęstszy spór okołotransakcyjny w naszej praktyce i jednocześnie najłatwiejszy do uniknięcia. Nie wymaga prawnika ani dodatkowych kosztów. Wymaga jednej kartki spisanej na etapie umowy przedwstępnej i podpisanej przez obie strony.

Poniżej: co przechodzi na kupującego z mocy prawa, co trzeba wymienić w umowie, jak wykorzystać wyposażenie w negocjacjach i jak zamknąć temat protokołem. Zaczniemy od najważniejszego rozróżnienia, bo z niego wynika cała reszta.

Część składowa czy ruchomość — granica, o którą toczą się spory

Zasada jest prosta w teorii: przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość wraz z jej częściami składowymi. Częścią składową jest to, czego nie da się odłączyć bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia samego przedmiotu odłączanego. Ruchomość to wszystko, co da się po prostu wynieść.

Zostaje niemal zawsze (część składowa):

• Kocioł, piec, kominek z zabudową, grzejniki, rury, bojler, zbiornik na gaz przy domu
• Instalacje: elektryczna, wodna, kanalizacyjna, wentylacja, rekuperacja, klimatyzacja w wersji montowanej na stałe
• Drzwi wewnętrzne i zewnętrzne wraz z ościeżnicami, okna, parapety, rolety zewnętrzne
• Podłogi, glazura, terakota, sufity podwieszane, schody
• Armatura łazienkowa i kuchenna trwale zamontowana: umywalka, wanna, kabina, sedes, bateria
• Oświetlenie wbudowane w sufit podwieszany, oprawy zintegrowane z zabudową
• Ogrodzenie, brama z napędem, taras, wiata, altana na fundamencie, oczyszczalnia, studnia
• Drzewa i krzewy zasadzone w gruncie, trawnik, żywopłot
• Instalacja fotowoltaiczna zamontowana na dachu

Nie zostaje bez wyraźnego ustalenia (ruchomość):

• Meble wolnostojące, szafy nieprzytwierdzone, kanapy, stoły
• Lampy wiszące i stojące podłączane do gniazda albo do zwykłej kostki
• Sprzęt AGD wolnostojący: pralka, lodówka, zmywarka nie w zabudowie, mikrofalówka
• Zasłony, karnisze bywają sporne, rolety wewnętrzne, dywany
• Rośliny w donicach, meble ogrodowe, huśtawka, trampolina, grill
• Narzędzia, kosiarka, drewno opałowe, opał w kotłowni
• Skrzynka na listy przenośna, budka dla psa, przenośny garaż typu namiot

Strefa sporna, którą trzeba zapisać zawsze:

• Zabudowa kuchenna na wymiar — z reguły traktowana jako część składowa lokalu, ale bywa demontowana; nie zostawiaj tego domyślności
• Sprzęt AGD w zabudowie: piekarnik, płyta, okap, zmywarka. Płyta i okap zwykle zostają, piekarnik i zmywarka bywają wyjmowane
• Szafa wnękowa, garderoba na wymiar
• Klimatyzator typu split, jednostka zewnętrzna
• Lustro klejone do ściany, półki na stałe
• Kominek wolnostojący typu koza z rurą
• Anteny, kamery, systemy alarmowe, elementy inteligentnego domu
• Skrzynia na drewno, regały w garażu i piwnicy przykręcone do ściany

Zasada praktyczna, którą warto zapamiętać: jeśli po zdemontowaniu zostaje dziura, ślad, niedokończona ściana albo nieużyteczna wnęka — to prawie na pewno część składowa albo przynajmniej rzecz, którą trzeba omówić.

Lista w umowie przedwstępnej i w akcie

Moment na spisanie listy jest jeden: umowa przedwstępna. Nie akt, nie dzień przekazania, nie rozmowa po prezentacji.

W umowie przedwstępnej wystarczy załącznik: „Wykaz wyposażenia pozostającego w nieruchomości”. Punkt po punkcie, imiennie, z pomieszczeniami. Dla sprzętów warto podać markę albo choćby opis: „piekarnik zabudowany, marka X, rok ok. 2019, sprawny”. Dla rzeczy, które sprzedający zabiera, warto zrobić drugą listę — to działa jeszcze lepiej, bo kupujący od razu wie, czego nie zastanie: „sprzedający zabiera: lampę nad stołem w jadalni, pralkę, meble ogrodowe, drewno w drewutni”. Zasady konstruowania umowy przedwstępnej i tego, co jeszcze powinno się w niej znaleźć, opisaliśmy w przewodniku po umowie przedwstępnej.

W akcie notarialnym lista zwykle nie musi być powtarzana w całości — wystarczy odesłanie do wykazu z umowy przedwstępnej albo krótkie zdanie „sprzedaż obejmuje wyposażenie wymienione w załączniku, stanowiącym integralną część umowy”. Warto o tym uprzedzić notariusza wcześniej.

Dwie kwestie techniczne, o które warto zapytać notariusza albo księgowego:

• Jeśli w cenie mieści się wartościowe wyposażenie ruchome, można rozważyć wyodrębnienie go w umowie. Bywa to praktykowane, ale ma konsekwencje podatkowe po obu stronach i przy wysokich kwotach organy patrzą na takie zapisy uważnie — sprawdź aktualny stan przepisów i nie rób tego bez konsultacji.
• Przy zakupie na kredyt wartość ruchomości nie zawsze wchodzi do podstawy finansowania, więc kupujący może potrzebować własnych środków — warto wiedzieć wcześniej, żeby nie wywrócić terminu.

Spór o kuchnię i AGD — najgorętszy punkt

Kuchnia jest w tej rozmowie kategorią osobną, bo łączy dwie rzeczy: sporą wartość i silne przywiązanie sprzedającego.

Sytuacja typowa: sprzedający zamówił zabudowę na wymiar pięć lat temu za trzydzieści tysięcy i uważa, że skoro to jego mebel, może go zabrać. Kupujący ogląda mieszkanie z kuchnią, wycenia je z kuchnią i zakłada, że kuchnia zostaje. Nikt tego nie omawia, bo obu stronom wydaje się to oczywiste — tylko każdemu inaczej.

Realia rynkowe, które warto znać:

• Zabudowa na wymiar zdemontowana rzadko pasuje do innego wnętrza. Odzyskana wartość na rynku wtórnym to zwykle ułamek ceny zakupu — orientacyjnie kilkanaście do dwudziestu kilku procent, stan na wrzesień 2026. Do tego dochodzi koszt demontażu, transportu i przeróbki.
• Ta sama zabudowa zostawiona w mieszkaniu podnosi jego atrakcyjność wyraźnie bardziej, niż wynosi jej wartość odzyskana. Dla kupującego urządzenie kuchni to wydatek od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy i realny problem organizacyjny na start.
• Sprzedający, który zostawia kuchnię, dostaje w zamian mocny argument w negocjacjach — i zwykle wychodzi na tym lepiej niż na demontażu.

Sprzęt AGD w zabudowie: praktyka rynkowa jest taka, że płyta i okap zostają prawie zawsze, bo bez nich blat i szafki są niekompletne. Piekarnik, zmywarka i lodówka w zabudowie bywają zabierane — i to jest dokładnie to, co trzeba zapisać. Jeśli zabierasz piekarnik, powiedz o tym przed prezentacją, a nie w dniu wydania: kupujący zobaczy pustą wnękę i poczuje się oszukany, nawet jeśli formalnie masz rację.

Rozwiązanie, które sprawdza się najlepiej: sprzedaj wyposażenie osobno, ale przy tej samej transakcji. „Kuchnia z AGD zostaje za dopłatą 8 tys. zł” to uczciwa propozycja, którą kupujący zwykle przyjmuje — bo dla niego alternatywą jest wydatek trzykrotnie większy.

Wyposażenie jako karta w negocjacjach

To jest część, którą sprzedający wykorzystują zdecydowanie za rzadko. Kupujący prawie zawsze próbuje zbić cenę. Ustępstwo cenowe jest nieodwracalne i widoczne w każdej kolejnej rozmowie. Ustępstwo w wyposażeniu kosztuje Cię mniej, a dla kupującego bywa warte tyle samo.

Jak to działa w praktyce:

• Kupujący prosi o dziesięć tysięcy rabatu. Odpowiedź: „Cena zostaje, ale zostawiam całą zabudowę kuchenną z AGD, pralkę, meble tarasowe i cztery metry drewna”. Realny koszt dla Ciebie: kilka tysięcy w wartości odzyskanej, często mniej, bo i tak nie miałeś tego gdzie postawić. Wartość dla kupującego: kilkanaście tysięcy i miesiąc mniej urządzania.
• Odwrotnie działa to przy nieruchomościach do remontu: tam wyposażenie ma niewielką wartość i lepiej zaproponować konkretny rabat niż meble, które kupujący i tak wyrzuci.
• Przy domach w regionie osobną wartość mają rzeczy „przypisane do miejsca”: kosiarka traktorek, odśnieżarka, drabina do rynien, narzędzia ogrodowe, zapas opału, przyczepka. Dla kupującego przeprowadzającego się z bloku do domu pod Kamienną Górą to jest bardzo konkretna zachęta — bo on wie, że i tak będzie musiał to kupić.

Warunek działania tej karty jest jeden: nie graj nią na końcu, w akcie desperacji. Trzymaj ją jako odpowiedź na pierwszą próbę negocjacji ceny. Szerzej o tym, co ustępować zamiast pieniędzy, pisaliśmy w tekście o negocjacjach dla sprzedającego.

Protokół zdawczo-odbiorczy i stan liczników

Dzień przekazania to moment, w którym lista z umowy zamienia się w rzeczywistość. Bez protokołu wszystko, co ustaliliście, staje się kwestią pamięci.

Co musi znaleźć się w protokole:

• Data, godzina, dane stron, adres nieruchomości
• Stany wszystkich liczników: prąd (z podziałem na taryfy), gaz, woda zimna i ciepła, ciepłomierz. Ze zdjęciami — fotografia licznika z widocznym numerem to najskuteczniejszy dowód, jaki istnieje
• Liczba przekazanych kluczy do każdych drzwi, kluczyków do skrzynki, pilotów do bramy, kart do domofonu
• Potwierdzenie zgodności wyposażenia z wykazem — z odnotowaniem ewentualnych braków
• Stan techniczny stwierdzony przy przekazaniu, ewentualne uwagi kupującego
• Przekazane dokumenty: gwarancje, instrukcje, protokoły przeglądów kominiarskiego i gazowego, dokumentacja instalacji
• Podpisy obu stron

Wzór i pełną listę pozycji zebraliśmy w tekście o protokole przekazania nieruchomości — przy sprzedaży domu ta lista jest znacznie dłuższa niż przy mieszkaniu.

Osobno: przepisanie umów z dostawcami mediów. Zrób to w ciągu kilku dni po przekazaniu, na podstawie protokołu. Zostawianie tego „na potem” kończy się fakturami za cudze zużycie i telefonami po pół roku.

Piwnica, strych, drewutnia — czyli kto sprząta

Rzecz, którą sprzedający notorycznie bagatelizują. Kupujący, który dostaje klucze i znajduje w piwnicy trzydzieści lat rzeczy, słoiki, stare meble, opony i pudła po sprzęcie, ma pełne prawo być zły — a Ty masz problem, bo w umowie zwykle jest zapis o wydaniu nieruchomości wolnej od rzeczy.

Zasada: nieruchomość przekazuje się opróżnioną, chyba że strony ustaliły inaczej na piśmie. „Zostawię, może się przyda” nie jest ustaleniem, tylko przerzuceniem kosztu wywozu na kupującego. Orientacyjny koszt opróżnienia piwnicy albo strychu w regionie, stan na wrzesień 2026: od kilkuset złotych za jeden transport busem do kilku tysięcy przy większym domu i pełnym kontenerze. Doliczyć trzeba opłatę za przyjęcie odpadów w punkcie selektywnej zbiórki, przy czym część frakcji odbierana jest w ramach opłaty gminnej.

Uwaga na rzeczy problematyczne, które trzeba zaplanować wcześniej: eternit i płyty azbestowe składowane za stodołą (odbiór wyłącznie przez uprawnioną firmę, z formalnościami po stronie właściciela), zbiorniki po oleju opałowym, farby i chemia, stare opony, sprzęt elektroniczny, resztki budowlane. Nie zostawiaj tego kupującemu i nie zostawiaj tego na ostatni tydzień.

Trzy szczególne przypadki z sudeckiej praktyki:

• Drewno w drewutni. Kilka metrów sezonowanego drewna to realna wartość — orientacyjnie kilkaset złotych za metr przestrzenny, zależnie od gatunku i sezonowania. Albo je sprzedaj osobno, albo zostaw jako element negocjacji, ale w obu wypadkach zapisz.
• Opał w kotłowni. Węgiel, pellet, olej w zbiorniku, gaz w zbiorniku przydomowym. Przy zbiorniku na gaz stan trzeba odczytać i rozliczyć — to bywa kilka tysięcy złotych.
• Samochód, przyczepa albo maszyna w garażu. Zdarza się, że sprzedający zostawia „na razie”, bo nie ma gdzie postawić. Nie rób tego bez pisemnej zgody i bez terminu — po przekazaniu to już cudza nieruchomość, a Ty tracisz pozycję do negocjowania czegokolwiek.

Najczęstsze pytania